後出しじゃんけん

「後出しじゃんけん」という遊びがあります。

「私に勝ってください」という場合、
グーを先に出すと、相手はパーを出す遊びです。

これを5回連続してやると、８割の人は５連勝します。
しかし「私に負けてください」という場合、
5回連続負け続けることが出来る人は４割に減ります。

何故負け続けることが難しいのか。
勝たなければならないという意識が脳にインプットされているからです。
中堅サラリーマンは特に顕著にこの傾向があらわれます。

勝つこと、増えること、上がること、これらは「正しいこと」として私たちの意識が出来上がっているのです。


最近この価値観が変わっていく兆しを感じます。
時代の大きな流れです。

測量と相続

昨日、相続アドバイザｰ養成講座の第17講座が行なわれました。

題目は「相続と測量」です。
講師は高橋一雄氏（土地家屋調査士・測量士）です。

「杭を残して、悔いを残さず」
土地家屋調査士会の標語です。

「死ぬときに後悔すること25」という本を紹介されました。
この中に、土地の境界を確定していないことは入っていません。
「死ぬとき境界を確定しなかったことを後悔する人はいないようです。
境界を決めなくて困るのは相続人です」
と言われたのが印象的です。

何故、境界がもめるのか。
目に見えるものではないので、隣接する人の「心」の中に描いている境界線が異なるからです。
境界には「筆界」、「所有権界」、「占有界」があります。
この３つが一致していないとき揉めます。
また境界線は感情線ともいいます。
隣の人と仲が悪いと当然に境界は揉めます。

測量屋さんの力量は測量技術よりも「心」の中を読み取ることではないでしょうか。
話をよく聴き何が原因でもめているのかを見つけなければなりません。
そして譲る心を引き出すことです。
しかし測量屋さんは正しい境界を決める立場なので
「譲ってください」
とはなかなか言えません。
このことを助言出来るのが相続アドバイザーなのでしょう。

地主さんの相続対策において、測量は木でいうと、根っこのようなものだと言われました。
幹が対策の方向性・方針で、枝葉が具体的な対策です。
境界が確定出来なければせっかくたてた対策も成就しないことがあります。
納税のための売却、物納。
分割のための分筆、等々。
どれも境界確定が必須条件です。
そして日本の法律には境界確定をするためのルールはありません。
測量屋さんの力量が問題解決の大きなウエイトを占めます。

”ネットワークに確かな測量屋さんがいるか”
コンサルタントにとって重要だと感じる講座でした。
ありがとうございます。


※ワンポイントアドバイス
４ｍ未満の道路に接する敷地のセットバックのラインを事前に測量し分筆することがあります。
しかし、セットバックのラインが正式に確定するのは建築確認済証が出るときです。
建築確認申請前に決めるラインはあくまでも予定線ですので変更される可能性があることをお客様に伝えることが重要です。（事前相談で決定出来る行政庁もあります）

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行政書士中條尚事務

借金＞税収

2009年度は秋以降に編成する補正予算で　借金＞税収　となり、
2010年度は当初予算から　借金＞税収　となりそうです。

「国債依存度の高い財政で一番の心配は長期金利の動向だ。
いつまでもいい状態が続という考えは楽観的過ぎる」
与謝野財省の言葉です。

「楽観的過ぎる」というより、普通に考えればありえないことです。
今、平静を保っているのは日本という国の信用だけです。
「国は借金を踏み倒すことはしない」と皆が思っているからです。

踏み倒すことはしないけれど、実質踏み倒すと同じ効果を出すことは可能です。
それが「超インフレ」です。

円の価値が暴落したら。
今まで100円で買えたものが１万円でなければ買えなくなったら。

100円の価値が1円になるということです。
100円の借金も1円でチャラということになります。
インフレになっても借金の額は変わりませんから実質借金の踏み倒しです。

世の中大混乱しますが、莫大な借金を返す方法は「超インフレ」しかないでしょう。
与謝野財省の言葉はその伏線かもしれません。

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企業経営

「リーマンショック以後、社長に知っておいて欲しい経営のポンント」
講師は税理士の真保氏です。

就職の面接に失敗した青年が、絶望し、死刑になりたいと考え、全く面識のないホームの一番前に立っていた女性を走ってくる電車に向かってホームから突き落とし重傷を負わせた事件がありました。

真保氏が、ちょうどその電車に乗っていたそうです。
電車の中で、「この不況時において自分が何か出来ないかと」考え、今回の話の元になる冊子をつくりました。
「事業をしている皆さんにこれだけは押さえて欲しい。そして一人でも多くの人に伝えなければ」
という使命感が伝わってきます。

ポイント
○中小企業は2009年1月から新しく出発したと考えなければならない。
世の中が変化しています。
「今まで何をしてきたか」ではなく、今後「何をするか」が重要です。
そのためには正確な情報を把握する必要があります。
○日々の記帳をしっかり、月次ベースで決算する。
正確な記帳が状況把握に欠かせないからです。
業績が悪くなると、数字から目を離したくなります。
しかし、常にここに立ち戻ることが大切です。
ゲーテが複式簿記を「人間の精神が生んだ最高の発明のひとつ」と言っていたそうです。
○借入・資金繰りのお話。
緊急保証制度融資の利用方法。
借入金の返済、納税、仕入、給与等々の支払の中で何を一番優先して支払うべきかとクライアントの質問に対して「従業員の給与」と答えるそうです。
従業員のやる気が会社再生にとって最も大切だからです。

企業再生の話はHOW・TOものが多いのですが、真保氏は根っこの部分を語ってくれたように思います。
”天”が真保氏を事故の現場に遭遇させ、使命を与えたのかもしれません。

ありがとうございます。

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「斜陽」

御殿場線下曽我駅から坂を上がって数分のところに雄山荘という朽ち果てそうな家があります。

太宰治の「斜陽」の舞台となった家です。

「家は高台で見晴らしがよく、畑も百坪ばかりある。
あのあたりは梅の名所で...........。

その松林の向こうに海が見える」

「斜陽」の中では伊豆になっていますが、情景は雄山荘そのものです。

1947年2月、太宰は雄山荘に６日間滞在し、母と疎開していた静子という女性が身ごもります。
その年６月に「斜陽」が完成。
同年11月、静子出産。
翌年6月、太宰は別な女性と心中。


屋根が落ちかけ、障子の破れ目から中が見える、朽ち果てそうな雄山荘。
太宰の想いを感じられる場所です。

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一物全体

食べ物は丸ごと食べましょう。

”いのち”というのは部分ではなく、丸ごと食べてそれが”いのち”なのです。
丸ごと食べるとバランスよく栄養がとれます。

ニンジンやジャガイモの皮をむいて捨てるのはもったいないことです。
この皮は、肌に潤いを与える亜鉛と、肌をしっとりさせるマグネシウムを豊富に含んでいます。

お米の皮は糠です。
糠のついたお米が玄米です。
白米にすると、ビタミン、酵素がなくなります。
玄米だと一膳ですむとことが、白米だと二膳、三膳食べないと満腹感が得られません。
食後にまた甘いものを食べたくなります。

皮を捨てた分、他から栄養を取るから食べすぎになります。

”いのち”に無駄な部分はないということです。
私たちを生かしてくれている”いのち”を無駄なく食べたいものです。

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鑑定評価

昨日のセミナーからです。
題目は「鑑定評価による適正な時価評価とは」、
講師は芳賀則人氏（不動産鑑定士）です。

①建築基準法42条の道路に面しているか。
②500㎡以上の土地は広大地評価が使えるか。
「今日覚えて欲しいのはこの二つです」と強調されました。

建物がたたない土地は価値がありません。
駐車場か資材置き場にしかならないからです。
建物が建つための条件は接する道路が42条の道路に該当するかどうかです。
不動産鑑定は「道路に始まって、道路に終わる」と言われるくらいです。

接する道路が42条に該当するかどうかは役所で調べます。
肝心なのは役所の調査を絶対に怠らないことです。
４ｍ以上ある公道でも、42条の道路でない場合もあります。
思いもかけないところが42条の道路になっている場合もあります。
大丈夫だと思い調査を怠ると落とし穴がまっています。

広大地評価が適用出来ると評価が大きく下がります。(2000㎡の土地だと評価は路線価の半分)
適用出来るかどうかは納税額に多額の差が出ますので、判断を誤ると大変です。
面積が500㎡以上で、戸建分譲用地であれば適用できる可能性が高くなります。
適用出来ない場合。
①マンション適地と判断されると適用できません。
②道路を造らなくても、区画分けが出来ると判断されると適用できません。

現場では微妙なケースがたくさんあります。
迷ったら、広大地評価に精通した専門家(不動産鑑定士)に相談する必要性を感じます。

鑑定評価により時価を算出すべき土地の話も興味深かったです。
鑑定評価＜路線価評価(相続税評価)　の土地です。
間口が2ｍ未満の土地・不整形地・傾斜地・無道路地、等々。
地主さんが持っている土地の5%～10%は鑑定が必要な土地があるようです。
この土地を見つけ対処することは、お客様のお役立ちになり、ビジネスチャンスにもなります。

実務に即役立つお話も多くあり、あっという間の2時間でした。
ありがとうございます。

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不動産投資

昨日、ブログ管理会社のメンテナンスで掲載出来なかったので昨日の分を掲載致します。


先日、不動産投資セミナーに参加しました。
講師は猪俣　淳氏 （シー･エフ･ネッツ　CPM)です。

難解な、不動産投資をこんなにも解りやすく聴けたのは初めてです。
不動産投資理論といえば、机上の計算で鉛筆ナメナメというイメージがありますが、今回のお話は現場に即したお話です。
ポートフォリオ、リスク回避のお話も「なるほど」と理解できます。
今回２時間のお話を、２日間19時間かけて行うセミナーがあるそうです。
不動産投資初めての人が、セミナーが終わるとプロの投資家のようになるという話が頷けます。

猪俣氏自身も不動産投資を行っています。
不動産投資を始めた動機は二つです。
「子供の手がかかる間に働けなくなったら」
「長生きリスクに対応するため」
お金がいくらあっても何歳まで生きるかわからないと使えません。
しかし定期的に入ってくるお金は使えます。

不動産投資のメリットの一番目にあげたのが
「毎月の収入がある」
当たり前の話かもしれませんが、重要なことです。
働けなくなっても建物が月々のお金を稼いでくれるからです。
そして自分の工夫次第で収益を高められるのも大きなメリットです。

不動産投資で必要なことはたったの３つです。
・貸せるかどうか。
・効率的か。安全か。
・適切な融資が受けられるか。
シンプルで解りやすいです。

不動産リスクの回避のお話も興味深かったです。
金利上昇リスク。
地震リスク。
滞納リスク。
等々。
このリスク回避のお話も解りやすく納得できます。

猪俣氏は投資を希望するお客様にはセミナーを受けてもらうそうです。
自ら投資判断が出来ることが重要だからです。
「正しい投資をしてもらう」という倫理感が伝わってきます。
不動産投資をする時、誰からアドバイスを受け購入するかが重要であることがわかります。

目から鱗のお話がたくさんありました。
貴重なお話ありがとうございます。

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自律更正促進センター

刑務所から仮釈放された元受刑者の少年や成人を滞在させて社会復帰を支援する国の「自律更正促進センター」構想が苦戦しています。

苦戦の理由は、センター候補地での地域住民の反対です。
説明会さえ開けない地域もあります。

そんな中、今日北九州でセンターが開所されます。
住宅や学校が比較的少ない地域ですが、開所するため住民に
「入所者の外出時は原則一人にしない」
「暴力団関係者らは受け入れない」
「入所者がどのような罪で服役していたかプライバシーに配慮しながら情報提供する」
などの約束をしました。

ここまでやらないと開所できないのが現実です。

皆、施設の必要性は理解しています。
反対する人もつらいでしょう。

でも受け入れられない。
現実の中、現実的な対応をせざるを得ないのが現実です。

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農地法改正

6月17日農地法改正案が成立しました。

これにより相続税の納税猶予制度が変わります。

これまでは市街化区域外農地に相続税納税猶予を受けるためには、20年の営農継続が条件でした。
これが死ぬまで営農することが条件に変ります。
しかし、従来認められなかった農地の貸付が営農として認められるようになります。

小規模農家が農地を貸し出すことで、大規模効率化を図ります。


農地を貸すのはよいのですが、途中で返され農業が継続出来なければ、納税猶予は打ち切られます。
死ぬまで借りてくれるとは......................。

(市街化区域内農地は現行制度のままです)

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