天命

修身教授録からです。

森信三先生が生徒から

「僕らの組みを先生が受け持つのは、天命だと言われましたが僕にはそういうふうには信じられません」

という質問を受けました。
これに対して森信三先生は

「それはそうでしょう。
諸君はまだ若く人生の苦労というものをしてないんですからね。
ああ言ったのは主として私自身の気持ちを申したのですから、諸君がそう信じられなくてもかまいません。
ただねぇ、そう信じられる人と、信じられない人との人生が将来どう違ってくるかということだけは考えてみて下さい」

意味深い教えです。
天命だと思い、どんなことにも対処する心構えで生きていくのと、そうでないのでは将来の人間としての成長に大きく違いがでるということでしょう。
自分の心の動きは自分しかわかりません。
今日一日どんな想いで行動したのか、静かに自分の心に問いかける時間が必要です。


修身教授録とは森信三先生の修身の授業の記録です。
今回は最初の授業のお話からです。

この本凄い！
と予感できます。

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所

おりょうさん

坂本竜馬の妻 "おりょうさん"

現在残っている写真は晩年のもの。
若い日は写真が嫌いだったとのこと。

若いころの"おりょうさん"ではないかと論争になっている写真があります。
警視庁の科学警察研究所が晩年の写真と比較したそうです。

目や鼻の位置などに整合性が認められるようです。
本人だと確定は出来ませんが、違う人物だとも言えないようです。

美人として有名だった若き日の”おりょうさん”

歴史が蘇ります。

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所

不動産の税務

5月14日相続アドバイザｰ養成講座の第6講座が行なわれました。

題目は「不動産譲渡を中心とした税務対応策とその注意点」
講師は　笹島　修平氏（タクトコンサルティング）です。

始めに税理士とコンサルタントの違いのお話がありました。
言われたこと、聞かれたことに答え税務申告をするのが税理士。
お客様が気が付かないこと。お客様の将来まで考えアドバイスしていくのがコンサルティング。
笹島氏のお客様に対する姿勢が伝わってきます。

今日は不動産のお話です。
相続財産の大半を占めるのは不動産です。
相続アドバイザーにとって不動産の税務知識はかかせません。

不動産にかかわる３つの税金とは。
①相続税・贈与税　　資産価値の全体にかかる税。
②譲渡税（法人税・所得税）　売却利益にかかる税。
③賃貸収入（法人税・所得税）　収益にかかる税。
①～③は不動産を個人で所有するか、法人で所有するかで税率が変わってきます。

一番大きな税額は①でしょう。しかし③も年数をかさねると大きな税額になります。
お客様が不動産を所有している目的、これから取得する目的で①～③の税負担を考え法人で所有するか個人で所有するかを選択します。
このことが不動産に関するコンサルの知識の９０％を占めます。
迷ったら、常にこの原点に立ち返るそうです。

このことを抑え、具体的な対策の説明がありました。

親が収益不動産を所有していると、収益が親の収入になります。
親は所得税を支払い、貯まったお金を子に移すには贈与税・相続税がかかります。
そのため収益不動産を、次の世代の収益になるような対策をとります。
収益不動産を子や法人に移す対策です。
その時に問題なるのが譲渡税です。
主に含み益のある土地の譲渡税対策です。
方法は、
①他の譲渡損と通産させる。
②買換え、交換特例を利用する。
③建物だけ譲渡し、土地は相続時に相続税の取得費加算を利用して移す。
（建物を移せば収益も移りますので、土地は相続時の特例を利用して移します）
このようにして、税負担を考慮し不動産を子や法人に移していきます。
これらを実行していく上における問題点を解り易く説明して頂きました。

「税法的にはＯＫだけど、やりすぎると税務当局から否認を受ける可能性がある」
という話が随所にありました。実務経験豊富な笹島氏ならではのお話です。

不動産を相続時だけを考え対策をとるのではなく、相続前・後の税負担まで考え対策を行う。
正にコンサルティングの真髄だと感じるお話でした。
ありがとうございます。

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所

複式簿記

「複式簿記は人間の生んだ世界最高の発明の一つだ」

ドイツの文豪ゲーテの言葉です。
１８世紀末記ゲーテは学校教育に複式簿記を義務付けたそうです。

日本に複式簿記が入ってきたのは明治にはいってから。
福沢諭吉がアメリカの簿記教科書を翻訳した『帳合之法』を発行したのが始めです。

複式簿記が何故重要か。
キャッシュの出入りだけに注目しているのではなく、取得した資産の価値を常に問続けるからです。
1,000万円利益があっても、会社を構成している資産価値が下落していれば、資産状況を精査する必要があります。
債務超過になっている可能性もあるからです。


官公庁の予算は単式簿記です。
現金の出入を重視します。
予算が議会を通れば、後はその予算に従い業務が行われます。
形成されている資産はあまり問題になりません。

東京都が新銀行東京に出資した1,000億円。
複式簿記で精査していたなら、問題はもっと早く表面化していたでしょう。

新たに４００億円の出資が決まりました。
これを期に複式簿記への切り替えを行うべきではないでしょうか。

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所

ストップ 硫化水素自殺

死の連鎖を呼んでいる硫化水素自殺。

自殺を思いとどまって欲しいと、自殺体験者の話がインターネットでながれている。


人より幸せになりたい。
人と比較していた。
その時は小さな幸せに気が付かなかった。
道端に咲いている、小さな花に幸せを感じた時、生きていけるようになった。


苦しんで生きていた自分。
そんな自分にも歩んできた道がある。
その道を大切にしたいと思った時、生きていけるようになった。
せっかく今まで生きてきた自分を守って欲しい。


体験者でなければ語れない言葉。

http://www.allneetnippon.jp/

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所

修身教授録

昨日、ある測量会社の社長との懇親会がありました。

その会社は営業（セールス）は一切しません。
しかし仕事が次々に入ってくるそうです。

理由は
朝７時には社員が出社し会社のまわりを掃除するからです。

社内行事も独特です。
両親の誕生日は休日。
社員が行う入社式。
等々。
会社文化を感じます。

そして入社の条件は
「掃除をすること」
です。

社長は仕事の失敗では決しておこらないそうです。
しかし、ゴミ箱にゴミを投げ入れたりすると、首根っこをつかみ、外に引きずり出して怒るそうです。
ゴミはゴミ箱まで運んで入れる事を会社のルールとしています。
丁寧な生き方の基本なのでしょう。


そんな社長の推薦本が

「修身教授録」　森信三著

１００回読む価値がある本だそうです。
早速注文しました。
読むのが楽しみです。

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所

天地人三才の徳

二宮尊徳翁の教えです。

「三才」とは「天」「地」「人」。　
「万有に徳がある」という教えです。

犬にも猫にも田にも畑にも徳があります。

私たちはこの世の中に
自分だけの力で生まれたのではなく
自分だけの力で育ったのでもなく
自分だけの力で生きているのでもありません。

宇宙空間全てのもの、全ての人のおかげ様で、生まれ、育ち、生きています。

この万有の「徳」を
感じることが出来るか、
感じようとするか。

個々の心の想い次第です。

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所

トヨタ減収減益

２００８年度売上高で世界一になったトヨタ自動車が、２００９年度は減収減益になりそうです。

原因は
①円高
②北米市場の低迷
③原材料高

社会構造の変化を感じます。

「右肩あがりを続けてきた体質を見直せる絶好の機会」
という渡辺社長の会見での言葉が印象的です。


増収増益だけが目的でない会社造。
トヨタが求められているものは大きいです。

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所

投資判断

昨日、収益不動産の投資判断のセミナーがありました。


投資判断のお話がありました。
ＧＰＩ、ＮＯＩ、ＡＤＳ、ＢＴＣＦ横文字が並びます。　
その中で重要なのがＮＯＩです。

ＮＯＩとはその物件がもつ収益力を表します。
ＮＯＩ＝総潜在収入（満室時家賃）－空室損－諸経費
このＮＯＩを物件価格で割り戻したのが投資収益率（ＲＯＩ）です。
不動産広告にでているのはＲＯＩではなく、総潜在収入÷物件価格です。

５年間のＮＯＩを予測します。
そして５年後のＮＯＩをもとに、期待される利回りから５年後の売却価格を予想します。

初期投資額に対し、５年間に得た運用益と５年後の売却益（損）の合計額が、何％の利回りに相当するか。
これが収益不動産に投資する場合の判断材料になります。
(５年で売却するのではなく、売却すると仮定し計算する値を投資判断にするということです）

そして自分が投資した金額に対する収益がどれだけ得られるかの指標が資本配当収益率（ＲＯＥ）です。
借入金額、借入期間、金利等が重要な要素となります。

不動産を購入する際
「○○％の利回りのある物件を購入したい」
と言われる方がいます。
しかし何のために○○％の利回りが必要なのかを解ってない方が多いようでうす。
本来は
「いくら投資するのに対して、年間の収益はいくら欲しい。そのために○○％の利回りが必要だ」
というのが目的になります。
これが投資家としてのゴールを設定することを意味します。
これを明確にすることが、不動産投資において大切だそうです。
投資収益率、資本配当収益率がそのための重要な判断材料になります。


今回の講座で一番感じたのは、投資不動産の市場調査にかんすることです。
周辺物件の調査。その街の特徴。駅の利用者数。今後の人口推移等々、様々な角度から物件調査をおこない報告書を作成しています。
「お客様とは１０年、２０年お付き合いしていくので、将来においても投資した事を後悔させたくない。
それを考えると、いい加減な調査はできない。
ときには、投資をやめるようアドバイスすることがある」
と言われたのが印象的でした。

収益不動産への投資判断は生半可な知識・経験ではできないことが解ったのが一番の収穫です。
お客様の立場に立って投資判断を的確に出来る方がネットワークの中にいることが、大きな財産です。
ありがとうございます。

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所

負けるが勝ち

"はがきの花よここに咲け"

半田正興さんの小冊子です。
半田さんが毎月だされている「はがき館だより」が綴られています。

その中にある
「負けるが勝ち」

半田さんの人生は子供のころから連戦連敗。
幼いときはケンカに負け
勉強に負け、スポーツに負け
成人してからは恋にも、就職にも負け
最近では同僚にも部下にも負け
そして早期退職。

その時々は何日も眠れない程、苦しんだそうです。
しかし今
「不思議と連戦連敗の人生がうれしくなっている」
と言われています。
子供の頃、祖父母から「負けるが勝ち」と言い聞かされていたことが解ったそうです。


これは負け惜しみではなく、本心だと確信できます。

何故解るか。
半田さんと一度お会いすればわかります。

物静かで、透き通るような笑顔。
そこにいるだけで皆に安心感を与えます。
半田さんのもと人が集まります。


「負けるが勝ち」を悟った方だけに、かもし出される「徳」なのでしょう。

負けて眠れない程苦しんだ方が何故悟ったか。
答えは「ハガキ」にあるようです。


※4月30日～5月7日までブログをお休みさせて頂きます。

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所