鑑定評価

昨日のセミナーのお話です。
題目は
「相続実務において不動産鑑定評価を有効利用する方法」


☆「自分が所有している不動産の資産価値を把握している地主さんはほとんどいません」
講座の始めに言われたことです。
東京近郊の地主さんの資産価値に対する利回りＲＯＡは２％～３％。これを６％位に引き上げたいものです。
しかし無理なアパート経営等はすすめられません。
そして相続を考慮したコンサルが不可欠になります。
相続アドバイザーのような、全体を把握してアドバイス出来る人が求められています。

☆相続前、相続後の鑑定評価の利用例のお話がありました。
非常に有用で実務に使える内容ですが、あまり知られてない貴重なお話です。
概略を紹介いたします。

相続前
○建物を同族法人に売買する時、建物の鑑定評価を使う。
簿価で売買する事が多いと思いますが、鑑定を使うと簿価よりも安く売買出来ます。
法人の建物購入資金の調達を考えるとメリットがあるでしょう。
しかし建物の譲渡損は他の所得と損益通算できないので注意です。（不要な不動産を売却して損益通算する手法もあります）
○貸宅地（底地）を同族法人へ売買するとき、底地の鑑定評価を使う。
相続税評価5,000万円　　→　鑑定評価　1,500万円

相続後
○建築確認不可土地に鑑定評価を利用。
○無道路地に鑑定評価を利用。
○市街化調整区域の山林の評価は要注意。
山林にも公示地があり、それを根拠に相続税評価を出す時の倍率が定められているため、実売価格より大幅に高くなることが稀ではありません。
要注意です！
○市街化山林は造成費が多額になるので要注意。
無道路地・建築不可土地・市街地山林は広大地評価を利用した価格よりも鑑定評価が低くなることがあるようです。

☆固定資産税評価の話もビックリです。
実売価格より大幅に高くなっている事例がたくさんあるようです。
しかし固定資産税評価を下げることを、市町村の担当者はなかなか応じてくれません。
例
○間口３．５ｍ奥行２５ｍの土地。
減価率は間口狭小0.9　×　奥行き長大0.9の約２割だそうです。
実勢とかけ離れた価格になることが解るでしょう。
別荘地
○特に斜面地などは要注意です。
斜面地は建築コストが高く売れません。


土地の価値は全て異なります。一律に評価する公的価格とはおのずと差がでます。
この評価は高いと思ったら鑑定士に相談することが大切です。
芳賀氏は
「効果得られない（評価より鑑定価格が下がらない）鑑定はやらない」
と言われています。

問題があると感じるセンサーとネットワークの重要性を改めて感じた講座です。
ありがとうございます。

-----------------------------------------------

相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務所