不動産の税務

5月14日相続アドバイザｰ養成講座の第6講座が行なわれました。

題目は「不動産譲渡を中心とした税務対応策とその注意点」
講師は　笹島　修平氏（タクトコンサルティング）です。

始めに税理士とコンサルタントの違いのお話がありました。
言われたこと、聞かれたことに答え税務申告をするのが税理士。
お客様が気が付かないこと。お客様の将来まで考えアドバイスしていくのがコンサルティング。
笹島氏のお客様に対する姿勢が伝わってきます。

今日は不動産のお話です。
相続財産の大半を占めるのは不動産です。
相続アドバイザーにとって不動産の税務知識はかかせません。

不動産にかかわる３つの税金とは。
①相続税・贈与税　　資産価値の全体にかかる税。
②譲渡税（法人税・所得税）　売却利益にかかる税。
③賃貸収入（法人税・所得税）　収益にかかる税。
①～③は不動産を個人で所有するか、法人で所有するかで税率が変わってきます。

一番大きな税額は①でしょう。しかし③も年数をかさねると大きな税額になります。
お客様が不動産を所有している目的、これから取得する目的で①～③の税負担を考え法人で所有するか個人で所有するかを選択します。
このことが不動産に関するコンサルの知識の９０％を占めます。
迷ったら、常にこの原点に立ち返るそうです。

このことを抑え、具体的な対策の説明がありました。

親が収益不動産を所有していると、収益が親の収入になります。
親は所得税を支払い、貯まったお金を子に移すには贈与税・相続税がかかります。
そのため収益不動産を、次の世代の収益になるような対策をとります。
収益不動産を子や法人に移す対策です。
その時に問題なるのが譲渡税です。
主に含み益のある土地の譲渡税対策です。
方法は、
①他の譲渡損と通産させる。
②買換え、交換特例を利用する。
③建物だけ譲渡し、土地は相続時に相続税の取得費加算を利用して移す。
（建物を移せば収益も移りますので、土地は相続時の特例を利用して移します）
このようにして、税負担を考慮し不動産を子や法人に移していきます。
これらを実行していく上における問題点を解り易く説明して頂きました。

「税法的にはＯＫだけど、やりすぎると税務当局から否認を受ける可能性がある」
という話が随所にありました。実務経験豊富な笹島氏ならではのお話です。

不動産を相続時だけを考え対策をとるのではなく、相続前・後の税負担まで考え対策を行う。
正にコンサルティングの真髄だと感じるお話でした。
ありがとうございます。

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