投資判断

昨日、収益不動産の投資判断のセミナーがありました。


投資判断のお話がありました。
ＧＰＩ、ＮＯＩ、ＡＤＳ、ＢＴＣＦ横文字が並びます。　
その中で重要なのがＮＯＩです。

ＮＯＩとはその物件がもつ収益力を表します。
ＮＯＩ＝総潜在収入（満室時家賃）－空室損－諸経費
このＮＯＩを物件価格で割り戻したのが投資収益率（ＲＯＩ）です。
不動産広告にでているのはＲＯＩではなく、総潜在収入÷物件価格です。

５年間のＮＯＩを予測します。
そして５年後のＮＯＩをもとに、期待される利回りから５年後の売却価格を予想します。

初期投資額に対し、５年間に得た運用益と５年後の売却益（損）の合計額が、何％の利回りに相当するか。
これが収益不動産に投資する場合の判断材料になります。
(５年で売却するのではなく、売却すると仮定し計算する値を投資判断にするということです）

そして自分が投資した金額に対する収益がどれだけ得られるかの指標が資本配当収益率（ＲＯＥ）です。
借入金額、借入期間、金利等が重要な要素となります。

不動産を購入する際
「○○％の利回りのある物件を購入したい」
と言われる方がいます。
しかし何のために○○％の利回りが必要なのかを解ってない方が多いようでうす。
本来は
「いくら投資するのに対して、年間の収益はいくら欲しい。そのために○○％の利回りが必要だ」
というのが目的になります。
これが投資家としてのゴールを設定することを意味します。
これを明確にすることが、不動産投資において大切だそうです。
投資収益率、資本配当収益率がそのための重要な判断材料になります。


今回の講座で一番感じたのは、投資不動産の市場調査にかんすることです。
周辺物件の調査。その街の特徴。駅の利用者数。今後の人口推移等々、様々な角度から物件調査をおこない報告書を作成しています。
「お客様とは１０年、２０年お付き合いしていくので、将来においても投資した事を後悔させたくない。
それを考えると、いい加減な調査はできない。
ときには、投資をやめるようアドバイスすることがある」
と言われたのが印象的でした。

収益不動産への投資判断は生半可な知識・経験ではできないことが解ったのが一番の収穫です。
お客様の立場に立って投資判断を的確に出来る方がネットワークの中にいることが、大きな財産です。
ありがとうございます。

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