「親の年収 進学率に左右」
という新聞記事が掲載されていました。
データによると大学の進学率は親の年収1200万以上で62%、200万円未満で28％だそうです。
しかし
「親の年収が少ないから大学へ行けなかった」
は違うと思います。
そもそも親を選んで生まれてきたようですから。
（不思議な話ですが、真実だと思わせるような幼児の話がたくさんあります）
「大学へ行けなかったのは親の責任だ」
と思うことだけはやめましょう。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
昨日成年後見のｾﾐﾅｰがおこなわれました。
後見人になると、被後見人（意思能力の衰えた方）の財産は被後見人のため以外には使えません。
例えば、親族が病院で世話になった看護婦さんへあげる菓子折り代。
被後見人の財布からだすことはできません。
お礼をしたくて菓子折りを購入する意思は、被後見人のものでなく親族の意思だからです。
テレビを購入したい。
被後見人の財布からだせるか。
被後見人がTVを見たいと言うならOKですが、
そうでなければ（そうでない場合が多いと思いますが）ダメです。
被後見人の収入で生活していた親族の生活費はどうでしょう。
これは必要な金額はOKです。
どこまで必要か内容をチェックする必要があります。
職業（行政書士・司法書士・社会福祉士等々）成年後見人であればこれらの基準が厳格になります。
親族から「何故お金が出せないのか」と文句がでます。
しかし出せないものは出せません。
それが成年後見制度だからです。
現状は親族が成年後見人になることが多いのですが、親族に対する家庭裁判所の見方も厳しくなっています。
被後見人のお金を自分たちのために使ってないか、自分たちのために使っていると後見人を解任し賠償金も命じることもあります。
成年後見制度を利用する場合は、制度の内容をよく理解する必要があります。
売買・遺産分割のためだけに利用したくても、一度利用したら止めることは出来ないからです。
認知症が治るか、亡くなるまで続きます。
家庭裁判所の監督のもと、法の趣旨に従わなければなりません。
成年後見制度。
家督相続の時代には考えられなかった制度です。
均分相続が生んだ制度のような気がします。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
昨日弁護士法72条に関するｾﾐﾅｰがありました。
講師は奈良恒則氏(弁護士)です。
非弁の問題はやっかいです。
弁護士法72条 は法務省・弁護士会等で解釈が違います。
紛争がある場合だけなのか、紛争がなくても適用されるのか。
まさにグレーゾーンです。
確かなのは明らかに紛争が起きている案件に係われば適用されるといことです。
そして紛争性に関しグレーな案件では、依頼者やその相手方から「弁護士法違反ではないか」とクレームの材料の使われやすいことです。
非弁だと言われないためにはどのようにすればよいのでしょうか。
一番大切なのは依頼者との信頼関係を築くことだと言われました。
依頼者が心を開いて話をしてくれれば、その案件に紛争性があるかどうかの判断が出来ます。
判断出来れば自分で出来る範囲を、明確に依頼者に伝えることが出来ます。
弁護士と共に取り組む問題なのか、場合よっては依頼を断る勇気も必要です。
自分で出来る範囲を超えて業務をおこなうと、結果的に依頼者の立場も悪くすることになります。
このことは重要です。
我々がアドバイザーとして積極的にそして永続的に活動していくためには弁護士法72条を常に意識して行動する必要があります。
これは消極的に活動するということではありません。
「弁護士では出来ないことがたくさんありますので、皆様のような立場で積極的に係わってほしい。そのために弁護士法72条を知っておく必要があります」
といわれたのが印象的です。
大切なのは、依頼者と信頼関係（傾聴による）を築く事、そして自分が出来る範囲の明確化だと教えて頂きました。
私たちが今後活動していくうえで指標になる講座だったと思います。
ありがとうございます。
※ワンポイントアドバイス
弁護士法違反となる要件
①弁護士ではないこと。
②法律事件に関する法律事務を取り扱うこと。
③報酬を得る目的がること。（実際に貰ってなくても貰う意思があれば適用）
④業としてなされること。
これらが全て揃って違反となります。
②③に関して我々は注意する必要があります。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
戒名とは出家してお坊さんになるとき師匠からもらう名前です。
昔はお坊さんしか葬儀を行いませんでした。
仏教が広まり葬儀をしたいという希望が民衆から出てきました。
しかし一般の人が葬儀を行うためには、お坊さんになってもらう必要があります。
そのために戒名を付けたのです。
亡くなった後、戒名をつけ師匠の弟子になることにより葬儀が行えるのです。
だから仏教式の葬儀でなければ戒名は必要ないのです。
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行政書士中條尚事務
「ぼうず丸もうけのカラクリ」
お坊さんであり、税理士のショウエンさんが書いた本です。
題目からは「お坊さんのバクロ本」だと思われるでしょうが、そうではありません。
お寺をもっと身近に感じてもらいたい。
お寺が癒される場でありたい。
という想いで書かれた本です。
「お寺はお金がかかるところ。
坊主は贅沢三昧している。
そんなお坊さんに拝まれたくない。
お寺を抜けたい」
こんな話を聴く中
「お寺のあり方をあらためなければならない」
「お寺のことを知ってもらい、誤解されないようにしたい」
との想いから「お寺にとって言ってほしくない情報」を、あえて書いています。
お寺とは死を見つめ、今日を生きる元気がでるような癒しを得る場なのです。
お寺との接点が少なくなっている現在、ショウエンさんはお寺の本来の在り方を伝えるためにこの本を書いたのでしょう。
お坊さんが身近に思える本です。
ありがとうございます。
※お寺の実情
お寺は年中無休です。
葬儀があれば、どんな行事より最優先です。
どこへ行っても世間から見られています。
お布施等はお坊さんに入るのではなくお寺に入ります。
お坊さんはお寺から給料をもらっているのです。
等々。
お坊さんの大変さ等、知らなかったことがたくさん書かれています。
お寺、お坊さんのことを知るための必読本です。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
中高生の万引が急増しています。
「万引は誰だってやる。あなたも100円や200円ぐらいの万引をやったことがあるでしょう」
万引をした中学生の親へ注意したときの言葉です。
子供が万引をしても「弁償すればいいだろう」と開き直る親も多いそうです。
万引は未成年が非行に走る最初の犯罪です。
軽微な犯罪として放置すると、より深刻な犯罪につながります。
一方、警察に通報すると、被害届け、事情徴収の手続に時間がかかるため仕事に支障が出てしまうので、警察に協力的でない店も多いようです。
手続の簡素化など対応を検討しているようです。
しかし問題なのは、「多少悪いことをやってもいい」思わせる世の中ではないでしょうか。
政治家、企業トップ等々の不正は後を絶ちません。
根本的な意識改革の必要性を感じます。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
賃貸契約の特約で契約更新時に更新料を支払う特約は消費者契約法に違反し無効とする判決を京都地裁は出しました。
「更新料は更新後に実際にマンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない」
と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がないと判断しました。
地裁での判決ですが、実務に大きな影響を与えるでしょう。
何故、更新料を徴収するのかの理由は、
「一時金収入」
「長年の慣習」
と明確な根拠がないのが実態です。
何に対する対価かという明確な理由がなければ更新料はもらえなくなるのでしょう。
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行政書士中條尚事務
昨日開催されたセミナーからです。
『たった3 ヶ月で73 件！セミナーを活用して爆発的に顧客を獲得する方法』
講師は遠藤晃氏 （セミナー戦略会議 代表)です。
「売り込まずに、商品が売れたら」
「商品の必要性を認識していない（本当は必要だけど）、そして人間関係がまだ形成されていない潜在的顧客層を開拓出来れば」
セミナーを利用するとこれが可能です。
ポイントはセミナーに集まった人を顧客に変える仕組みがあるかどうかです。
しかしほとんどのセミナーは知識を提供するだけのものです。
集客が出来、アンケートの評価が高くても成約には結びつきません。
セミナーの後、個別相談を希望されるお客様に対して売り込む必要はありません。
セミナーの中で、何故今その商品が必要なのかを、顧客が勉強しているからです。
このときの関係は売手-買手の関係でなく講師-受講者の関係です。
最初の個別相談のなかで「あなたから買う」ということを決めてもらえます。
通常の営業プロセスであれば、最終段階にくる「買う、買わない」の選択を最初の段階で出来るのです。
営業効率が格段に上がります。
セミナー（教育）を利用することの最大の効果は顧客との信頼関係が出来ることです。
信頼関係が出来ると本当の顧客のニーズがつかめます。
あなたから買うと最初の段階で決めてもらえますので、売り手の意識が売ることではなく、この顧客にとって何が大切かに変わります。
顧客のニーズにあった商品を売ることにつながります。
参加者は遠藤氏の話に引き込まれていきます。
遠藤氏に皆がコントロールされたのです。
「今、皆さんが私にコントロールされたように、セミナーを自分のもっていきたい方向にコントロールすることが大切です。それを今日は体感してもらいたかった」
と言われたのが印象的でした。
あっという間の２時間。目からうろこのお話でした。
ありがとうございます。
※ワンポイントアドバイス
セミナーで顧客を獲得するためにはセミナーの内容を工夫するだけではダメです。
セミナー題目、ターゲットにする層、集客方法、セミナー形態（単独or共催）、会場設定、ツール、等々これら全てが個別相談に導き、成約に至らすための仕組みになっている必要があります。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
やっかいなことに失敗というものは、失敗をしてからわかるものである。
だから失敗を恐れることはない。
ありがたいことに、人間死ぬまでやりなおすことが出来るのである。
困難をのり超えた人間の美しさよ。
石川 洋 著
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
個人のお金が定期預金に向かっています。
株式、投資信託等のリスク商品からシフトしているためです。
2007年280兆円あった個人の株式と投資信託の残高は2009年3月には126兆円と半減しています。
これに対して2006年に170兆円だった定期預金は2009年５月195兆円と増えています。
しかし定期預金の新規の預け入れは短期（3カ月～2年）が中心です。
低金利のためとりあえず、定期預金にお金を避難させているのでしょう。
銀行は低利で集めたお金を、安全（？）な国債へ投資します。
お金が消費に回らず預金され、集めたお金が融資に回らず国債に向かう。
実体経済に行きわたるお金が滞り景気回復の足かせになるでしょう。
必要な事業に、お金が回る経済の仕組みが求められます。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
家庭内で不要になったものを下取りし、同じ種類の商品を購入出来る割引券を与える販売手法が広がっています。
「モノがあふれかえる家の中に空間が生まれることが、商品を買う意欲をかき立てる」
下取りすること自体は利益を生むどころか、コスト増となります。
ただ、衣料品や日用品はすでに家庭内にある商品を減らさないと新規の購買意欲につながらないからです。
「家庭内在庫」を吐き出してもらい、新たな購買意欲を刺激するのが狙いです。
「家庭内在庫」はリサイクルされるためエコ意識を刺激する効果もあります。
家の中に本当の空間を作ることも必要かもしれません。
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行政書士中條尚事務
殺人罪など凶悪な事件の時効のあり方を検討していた法務省が最終報告をまとめました。
これをもとに審議し、刑事訴訟法の改正を目指します。
①殺人罪などの時効を廃止する。
②その他の重大犯罪の時効も延長する。
③過去に発生し、時効になっていない事件についても遡って適用することも視野にいれる。
①②の時効廃止、延長に関しては被害者の強い要望を元に改正が検討されます。
しかし未解決事件につぎ込まなければならない捜査員が増え、新規事件の捜査能力が低下する恐れがあります。
③に関し、時効完成後の事件に関しては審議の対象になりません。
犯罪後に出来た法律により、遡及的に処罰することを禁止している憲法違反になるからです。
時効成立前の犯罪も同じだという意見もありますが、
「過去の行為を後から違法としたり、刑を重くする事とは違う」
とした理由で理論上は適用可能としました。
法改正に関する今後のスケジュールは未定ですが、時効が間近に迫った被害者遺族のことを思うと早期改正がのぞまれますが、問題が多いことも確かです。
今後の動向に注目です。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
文部科学省所管の統計数理研究所が「日本人の国民性調査」を公表しました。
調査は1953年以降5年ごとに実施しています。
国内の20～79歳の男女6400人を抽出し52%が回答しました。
日本の経済状態について
「非常に良い」「やや良い」と回答した人は37%（93年79%）。
「人々の生活が今後どうなるか」の問いに
「貧しくなる」と答えた人が57% （前回は47%）。
「人間の自由は減る」と回答した人は40%と過去最多です。
先行き悲観的な回答が増えた中、人のあり方の変化が見られます。
「一番大切なもの」の問いに、
「家族」と回答した人が46%に増えました。
又、職場での人間関係もよくしたいという想いも広がっているようです。
「人のためになることをしたい」と答えた人が20代で43%、30代で52%と過去最高となりました。
経済が疲弊する中、「人」を重視する本来のあり方を模索する動きが出てきているようです。
新しい時代の兆候のように思えます。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
昨日、相続アドバイザｰ養成講座の第18講座が行なわれました。
題目は「Ｌｅｔ’ｓのコンサルティング事例から」です。
講師は三木裕之氏（三井不動産株式会社レッツ資産活用部）です。
土地活用を相談されたとき
「借入金の比率を低くし、多少の経済変動があっても事業が成り立つような提案をします」
と言われました。
先が見えない世の中、リスク管理の大切さを重要視されているようです。
その考えのもとに行われた事例が紹介されました。
自宅と駐車場の約1000㎡の有効利用です。自己資金は０です。
次の３つの提案をしました。
①全額借入で賃貸マンションを建て、その一室に住む。
②売却する。
③等価交換でマンションを建て、その一室に住む。
※等価交換とは土地の上にマンションを建て、土地を支出した分の戸数のマンションを取得する方法です。土地を売った時の譲渡税が繰り延べられる等の税制上のメリットがあります。
選択したのは③です。
一番の理由は借入金が少ない（諸経費分だけ）ため、安定した収益が得られることです。
駐車場に比べると収益性が高くなります。
他にもメリットがあります。
○10室のマンションを取得出来るので、相続のときの分割もしやすい。
○一室毎にマンションとして売却出来るので換金性が高い。
○相続税を減らすことが出来る。
住み慣れたところを離れなくてよく、リスクが少なく、収益性が向上するため①を選択したのです。
お客様の希望である
「自分が元気なうちに、子供世帯への資産の引き継ぎ方を決めておきたい」
を満足させることが出来たようです。
等価交換という手法は最近では少なくなったようですが、メリットも多く選択肢の一つに入れることの大切さを学びました。
お客様に判断してもらうための、比較検討出来る詳しい提案資料等々、三井不動産レッツの総合力を感じた講座でした。
そしてお客様のことを想う気持ちが伝わってくる講座でした。
ありがとうございます。
※ワンポイントアドバイス
等価交換の他、買換え特例の利用をお客様への提案の選択肢に入れることは重要です。
賃貸建物適地でない場所は、収益性が高い場所への買換えも考慮する必要があります。
賃料が低い場所での借入による事業はリスクが高くなるからです。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
今回の改正の最大の特徴は、
「臓器移植の場合に限り脳死は人の死」
とする現行法の文言をなくし、
「脳死は人の死」
を前提とした点です。
本人の意思がなくても、家族の同意で臓器摘出が出来る根拠になります。
すでに亡くなっている人から臓器を摘出するので、家族が死を決めることにはならないからです。
しかし、「脳死は人の死」という考えは臓器移植の場合に限られます。
実際に「脳死」で相続が開始することはないでしょう。
そうすると「死」を決めるのは家族になるのでは.............。
納得できない部分がある中、国会が結論を急いだようにも思えます。
倫理に反しない臓器提供が増えることが望まれます。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
都議選自民党大敗。
一人区７つの内、自民で当選したのは一人だけです。
衆議院選挙は小選挙区制ですので、さらに大きく敗れるでしょう。
”民主OK”
というよりも
”自民ダメ”
大きな変革が必要な時代です。
おそらく民主でもダメでしょう。
しかし、
時代の要求に応えられる政党は必ず出てきます。
根拠はありませんが、
時代が要求しているからです。
肝心なのは国民が痛みを受け入れられるか。
これは本当の痛みではありません。
本当の痛みは受け入れられなかった場合にやってきます。
全ては我々国民にかかっています。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
全てのものは分解していくと最後はエネルギーになります。
エネルギーの状態によって固有の波動が出ています。
この波動を変えられることが出来るのが人間です。
「あの人はオーラがある」
と感じることがあります。
普通の人と出ている波動が違うのです。
マイナス思考の人と、プラス思考の人とでは波動が違います。
マイナスの波動を持つ人は、マイナスの事象を引き寄せます。
プラスの波動を持つ人は、プラスの事象を引き寄せます。
これは原理原則のようです。
プラスの波動を出すためにはどうすればよいか。
昨日のブログに書いた言葉を毎日言うのです。
「今日はいい日だ」
たった8文字を繰り返すだけで波動が変わります。
※追伸
物質を分解していき波動になるとき、科学者は神を感じるそうです。
「色即是空」
物質(色）＝波動（空）だということです。
2500年前にお釈迦様はすでにわかっていたようです。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
ストレスの多い毎日です。
ニュースを見れば不安なことばかりです。
物騒な事件ばかり。
景気は悪く、将来の不安。
環境問題。ウイルスの脅威。
不安になると、緊張が走り、体が勝手に不必要なホルモンを出したり血圧を上げたりします。
体のバランスが崩れ、体調を悪くする原因となります。
こんな状態を改善する魔法の言葉があります。
「今日はいい日だ」
この言葉を唱えると、不必要なホルモンもでません。
血圧もあがりません。
いいことがなくても「今日はいい日だ」と唱えることがコツです。
一日最低40回唱えてみてください。
やってみることが肝心です。
効果がなくても文句はいわないでくださいね。
あなたが費やしたコストはおそらく０円ですから。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
「後出しじゃんけん」という遊びがあります。
「私に勝ってください」という場合、
グーを先に出すと、相手はパーを出す遊びです。
これを5回連続してやると、８割の人は５連勝します。
しかし「私に負けてください」という場合、
5回連続負け続けることが出来る人は４割に減ります。
何故負け続けることが難しいのか。
勝たなければならないという意識が脳にインプットされているからです。
中堅サラリーマンは特に顕著にこの傾向があらわれます。
勝つこと、増えること、上がること、これらは「正しいこと」として私たちの意識が出来上がっているのです。
最近この価値観が変わっていく兆しを感じます。
時代の大きな流れです。
昨日、相続アドバイザｰ養成講座の第17講座が行なわれました。
題目は「相続と測量」です。
講師は高橋一雄氏（土地家屋調査士・測量士）です。
「杭を残して、悔いを残さず」
土地家屋調査士会の標語です。
「死ぬときに後悔すること25」という本を紹介されました。
この中に、土地の境界を確定していないことは入っていません。
「死ぬとき境界を確定しなかったことを後悔する人はいないようです。
境界を決めなくて困るのは相続人です」
と言われたのが印象的です。
何故、境界がもめるのか。
目に見えるものではないので、隣接する人の「心」の中に描いている境界線が異なるからです。
境界には「筆界」、「所有権界」、「占有界」があります。
この３つが一致していないとき揉めます。
また境界線は感情線ともいいます。
隣の人と仲が悪いと当然に境界は揉めます。
測量屋さんの力量は測量技術よりも「心」の中を読み取ることではないでしょうか。
話をよく聴き何が原因でもめているのかを見つけなければなりません。
そして譲る心を引き出すことです。
しかし測量屋さんは正しい境界を決める立場なので
「譲ってください」
とはなかなか言えません。
このことを助言出来るのが相続アドバイザーなのでしょう。
地主さんの相続対策において、測量は木でいうと、根っこのようなものだと言われました。
幹が対策の方向性・方針で、枝葉が具体的な対策です。
境界が確定出来なければせっかくたてた対策も成就しないことがあります。
納税のための売却、物納。
分割のための分筆、等々。
どれも境界確定が必須条件です。
そして日本の法律には境界確定をするためのルールはありません。
測量屋さんの力量が問題解決の大きなウエイトを占めます。
”ネットワークに確かな測量屋さんがいるか”
コンサルタントにとって重要だと感じる講座でした。
ありがとうございます。
※ワンポイントアドバイス
４ｍ未満の道路に接する敷地のセットバックのラインを事前に測量し分筆することがあります。
しかし、セットバックのラインが正式に確定するのは建築確認済証が出るときです。
建築確認申請前に決めるラインはあくまでも予定線ですので変更される可能性があることをお客様に伝えることが重要です。（事前相談で決定出来る行政庁もあります）
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
2009年度は秋以降に編成する補正予算で 借金＞税収 となり、
2010年度は当初予算から 借金＞税収 となりそうです。
「国債依存度の高い財政で一番の心配は長期金利の動向だ。
いつまでもいい状態が続という考えは楽観的過ぎる」
与謝野財省の言葉です。
「楽観的過ぎる」というより、普通に考えればありえないことです。
今、平静を保っているのは日本という国の信用だけです。
「国は借金を踏み倒すことはしない」と皆が思っているからです。
踏み倒すことはしないけれど、実質踏み倒すと同じ効果を出すことは可能です。
それが「超インフレ」です。
円の価値が暴落したら。
今まで100円で買えたものが１万円でなければ買えなくなったら。
100円の価値が1円になるということです。
100円の借金も1円でチャラということになります。
インフレになっても借金の額は変わりませんから実質借金の踏み倒しです。
世の中大混乱しますが、莫大な借金を返す方法は「超インフレ」しかないでしょう。
与謝野財省の言葉はその伏線かもしれません。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
「リーマンショック以後、社長に知っておいて欲しい経営のポンント」
講師は税理士の真保氏です。
就職の面接に失敗した青年が、絶望し、死刑になりたいと考え、全く面識のないホームの一番前に立っていた女性を走ってくる電車に向かってホームから突き落とし重傷を負わせた事件がありました。
真保氏が、ちょうどその電車に乗っていたそうです。
電車の中で、「この不況時において自分が何か出来ないかと」考え、今回の話の元になる冊子をつくりました。
「事業をしている皆さんにこれだけは押さえて欲しい。そして一人でも多くの人に伝えなければ」
という使命感が伝わってきます。
ポイント
○中小企業は2009年1月から新しく出発したと考えなければならない。
世の中が変化しています。
「今まで何をしてきたか」ではなく、今後「何をするか」が重要です。
そのためには正確な情報を把握する必要があります。
○日々の記帳をしっかり、月次ベースで決算する。
正確な記帳が状況把握に欠かせないからです。
業績が悪くなると、数字から目を離したくなります。
しかし、常にここに立ち戻ることが大切です。
ゲーテが複式簿記を「人間の精神が生んだ最高の発明のひとつ」と言っていたそうです。
○借入・資金繰りのお話。
緊急保証制度融資の利用方法。
借入金の返済、納税、仕入、給与等々の支払の中で何を一番優先して支払うべきかとクライアントの質問に対して「従業員の給与」と答えるそうです。
従業員のやる気が会社再生にとって最も大切だからです。
企業再生の話はHOW・TOものが多いのですが、真保氏は根っこの部分を語ってくれたように思います。
”天”が真保氏を事故の現場に遭遇させ、使命を与えたのかもしれません。
ありがとうございます。
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御殿場線下曽我駅から坂を上がって数分のところに雄山荘という朽ち果てそうな家があります。
太宰治の「斜陽」の舞台となった家です。
「家は高台で見晴らしがよく、畑も百坪ばかりある。
あのあたりは梅の名所で...........。
その松林の向こうに海が見える」
「斜陽」の中では伊豆になっていますが、情景は雄山荘そのものです。
1947年2月、太宰は雄山荘に６日間滞在し、母と疎開していた静子という女性が身ごもります。
その年６月に「斜陽」が完成。
同年11月、静子出産。
翌年6月、太宰は別な女性と心中。
屋根が落ちかけ、障子の破れ目から中が見える、朽ち果てそうな雄山荘。
太宰の想いを感じられる場所です。
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行政書士中條尚事務
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食べ物は丸ごと食べましょう。
”いのち”というのは部分ではなく、丸ごと食べてそれが”いのち”なのです。
丸ごと食べるとバランスよく栄養がとれます。
ニンジンやジャガイモの皮をむいて捨てるのはもったいないことです。
この皮は、肌に潤いを与える亜鉛と、肌をしっとりさせるマグネシウムを豊富に含んでいます。
お米の皮は糠です。
糠のついたお米が玄米です。
白米にすると、ビタミン、酵素がなくなります。
玄米だと一膳ですむとことが、白米だと二膳、三膳食べないと満腹感が得られません。
食後にまた甘いものを食べたくなります。
皮を捨てた分、他から栄養を取るから食べすぎになります。
”いのち”に無駄な部分はないということです。
私たちを生かしてくれている”いのち”を無駄なく食べたいものです。
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行政書士中條尚事務
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昨日のセミナーからです。
題目は「鑑定評価による適正な時価評価とは」、
講師は芳賀則人氏（不動産鑑定士）です。
①建築基準法42条の道路に面しているか。
②500㎡以上の土地は広大地評価が使えるか。
「今日覚えて欲しいのはこの二つです」と強調されました。
建物がたたない土地は価値がありません。
駐車場か資材置き場にしかならないからです。
建物が建つための条件は接する道路が42条の道路に該当するかどうかです。
不動産鑑定は「道路に始まって、道路に終わる」と言われるくらいです。
接する道路が42条に該当するかどうかは役所で調べます。
肝心なのは役所の調査を絶対に怠らないことです。
４ｍ以上ある公道でも、42条の道路でない場合もあります。
思いもかけないところが42条の道路になっている場合もあります。
大丈夫だと思い調査を怠ると落とし穴がまっています。
広大地評価が適用出来ると評価が大きく下がります。(2000㎡の土地だと評価は路線価の半分)
適用出来るかどうかは納税額に多額の差が出ますので、判断を誤ると大変です。
面積が500㎡以上で、戸建分譲用地であれば適用できる可能性が高くなります。
適用出来ない場合。
①マンション適地と判断されると適用できません。
②道路を造らなくても、区画分けが出来ると判断されると適用できません。
現場では微妙なケースがたくさんあります。
迷ったら、広大地評価に精通した専門家(不動産鑑定士)に相談する必要性を感じます。
鑑定評価により時価を算出すべき土地の話も興味深かったです。
鑑定評価＜路線価評価(相続税評価) の土地です。
間口が2ｍ未満の土地・不整形地・傾斜地・無道路地、等々。
地主さんが持っている土地の5%～10%は鑑定が必要な土地があるようです。
この土地を見つけ対処することは、お客様のお役立ちになり、ビジネスチャンスにもなります。
実務に即役立つお話も多くあり、あっという間の2時間でした。
ありがとうございます。
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行政書士中條尚事務
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昨日、ブログ管理会社のメンテナンスで掲載出来なかったので昨日の分を掲載致します。
先日、不動産投資セミナーに参加しました。
講師は猪俣 淳氏 （シー･エフ･ネッツ CPM)です。
難解な、不動産投資をこんなにも解りやすく聴けたのは初めてです。
不動産投資理論といえば、机上の計算で鉛筆ナメナメというイメージがありますが、今回のお話は現場に即したお話です。
ポートフォリオ、リスク回避のお話も「なるほど」と理解できます。
今回２時間のお話を、２日間19時間かけて行うセミナーがあるそうです。
不動産投資初めての人が、セミナーが終わるとプロの投資家のようになるという話が頷けます。
猪俣氏自身も不動産投資を行っています。
不動産投資を始めた動機は二つです。
「子供の手がかかる間に働けなくなったら」
「長生きリスクに対応するため」
お金がいくらあっても何歳まで生きるかわからないと使えません。
しかし定期的に入ってくるお金は使えます。
不動産投資のメリットの一番目にあげたのが
「毎月の収入がある」
当たり前の話かもしれませんが、重要なことです。
働けなくなっても建物が月々のお金を稼いでくれるからです。
そして自分の工夫次第で収益を高められるのも大きなメリットです。
不動産投資で必要なことはたったの３つです。
・貸せるかどうか。
・効率的か。安全か。
・適切な融資が受けられるか。
シンプルで解りやすいです。
不動産リスクの回避のお話も興味深かったです。
金利上昇リスク。
地震リスク。
滞納リスク。
等々。
このリスク回避のお話も解りやすく納得できます。
猪俣氏は投資を希望するお客様にはセミナーを受けてもらうそうです。
自ら投資判断が出来ることが重要だからです。
「正しい投資をしてもらう」という倫理感が伝わってきます。
不動産投資をする時、誰からアドバイスを受け購入するかが重要であることがわかります。
目から鱗のお話がたくさんありました。
貴重なお話ありがとうございます。
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相続・成年後見・不動産のご相談は
行政書士中條尚事務
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