鑑定評価

昨日のセミナーからです。
題目は「鑑定評価による適正な時価評価とは」、
講師は芳賀則人氏（不動産鑑定士）です。

①建築基準法42条の道路に面しているか。
②500㎡以上の土地は広大地評価が使えるか。
「今日覚えて欲しいのはこの二つです」と強調されました。

建物がたたない土地は価値がありません。
駐車場か資材置き場にしかならないからです。
建物が建つための条件は接する道路が42条の道路に該当するかどうかです。
不動産鑑定は「道路に始まって、道路に終わる」と言われるくらいです。

接する道路が42条に該当するかどうかは役所で調べます。
肝心なのは役所の調査を絶対に怠らないことです。
４ｍ以上ある公道でも、42条の道路でない場合もあります。
思いもかけないところが42条の道路になっている場合もあります。
大丈夫だと思い調査を怠ると落とし穴がまっています。

広大地評価が適用出来ると評価が大きく下がります。(2000㎡の土地だと評価は路線価の半分)
適用出来るかどうかは納税額に多額の差が出ますので、判断を誤ると大変です。
面積が500㎡以上で、戸建分譲用地であれば適用できる可能性が高くなります。
適用出来ない場合。
①マンション適地と判断されると適用できません。
②道路を造らなくても、区画分けが出来ると判断されると適用できません。

現場では微妙なケースがたくさんあります。
迷ったら、広大地評価に精通した専門家(不動産鑑定士)に相談する必要性を感じます。

鑑定評価により時価を算出すべき土地の話も興味深かったです。
鑑定評価＜路線価評価(相続税評価)　の土地です。
間口が2ｍ未満の土地・不整形地・傾斜地・無道路地、等々。
地主さんが持っている土地の5%～10%は鑑定が必要な土地があるようです。
この土地を見つけ対処することは、お客様のお役立ちになり、ビジネスチャンスにもなります。

実務に即役立つお話も多くあり、あっという間の2時間でした。
ありがとうございます。

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行政書士中條尚事務